丈夫瞒着妻子卖掉房子 交易是否有效

2015-11-25 10:06  每日商报  有敏 评论0

张某和王某结婚后买了一套房子,房子产权登记在张某名下。后张某染上吸毒恶习,花费大量钱财,有一次毒瘾发作时甚至私自卖掉家里的房子。王某得知后,认为房子是张某和王某的共有财产,张某无权私自卖掉,于是一直拒不搬出。购买房子的刘某向法院起诉,要求法院判决张某和王某履行房屋买卖合同,搬出房屋,交付房子。

法院经审理得知,张某以180万元的价格将房子卖给刘某,并于刘某付款后第二天,就去房管局将房子过户给刘某了。经评估,该房屋售价符合当时的市场价格。

我国《物权法》第一百○六条第一款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”因此,只要满足上述三个条件,即构成善意取得。

本案中,张某和王某婚后购买的房屋系夫妻共同财产。通常情况下共同财产的处分,应由共有人共同做出决定,张某一个人无权处分夫妻共有财产,但是张某与刘某的买卖已经完成。且刘某和张某在买卖房屋前并不认识,是通过朋友介绍与张某签订的房屋买卖合同,房屋产权证上登记的是张某的名字,刘某并不知张某没有处分权,因此可以认定刘某在购买房屋时是善意的;经评估,购房价格符合当时的市场价格,所以房屋是以合理的价格转让的;张某已将房屋过户给刘某,即已经登记了产权。善意取得的三个条件完全满足,刘某符合善意第三人的要件,对该房屋已经构成善意取得。

最终,法院判决张某和王某履行房屋买卖合同,将房屋交付给刘某。

假如该案中刘某明知房屋是张某和王某的共同财产,知道张某无权处分仍购买该房屋,则刘某不是善意购买;若刘某以远低于市场价的价格购买房屋,则房屋不是以合理价格转让;或者在王某得知张某私自变卖房屋时房屋尚未过户给刘某,即房屋未办理变更登记。满足以上任意一个条件,刘某都不构成善意取得,王某就可以追回房屋的所有权。由于本案中刘某已经构成善意取得,因此房屋所有权属于刘某。由于是共同财产,案后王某可以要求张某支付其一半的房款。

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