二手房交易税费由谁缴纳?

2016-03-08 09:37  找法网  有敏 评论0

二手房交易需要缴纳契税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、交易手续费、印花税、营业税、土地增值税、房屋所有权登记费、买卖合同公证费、过户费用等税费。这些税费按什么标准缴纳,由谁缴纳?

一、二手房交易要交哪些税费?

(一)契税

1、符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、 二手房交易税费单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。

2、新政下的契税:

普通住宅:90平米以下:1%;90-140平米:1.5%;

140平米以上或是非普宅:3%;商业房或公司产权:3%

(二)城市维护建设税

营业税的7%。

(三)教育费附加

营业税的3%。

(四)个人所得税

1、普通住宅2年之内:{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房;

3、5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

(五)交易手续费

3元/平方米×建筑面积

(六)印花税

房屋成交总额×0.05%

(七)营业税

2011 年1月27日新通知规定:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。住宅5年内:房屋评估总额×5.6% ;5年或5年以上普通住宅无营业税。

(八)土地增值税

普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。

(九)房屋所有权登记费

80元,共有权证:20元

(十)买卖合同公证费

买卖合同需要公证时才须缴纳,房屋成交总额×0.3%;

(十一)过户费用

1、契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)

2、营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.6%缴纳。

3、土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。

4、个人所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)

5、房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳

6、房屋所有权登记费:80元。

7、房屋评估费;按评估额0.5%缴纳

二、二手房交易税费由谁交?

按国家相关部门规定,个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的,前二者是房屋卖出所产生,而卖方就是所得者,所以,这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大,就成了卖方定价的一个重要标准。因此,很多卖家相应降低房价,搞一刀切,净收房价,所有税费由买方负责了。不过生意场上,一个愿打一个愿挨,当各自认为物有所值时,买卖就成功了。

税费由谁交的问题,实际上国家有明文规定,全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的,如果卖家交税费,那么房价可能就高一些,买家交税费,房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的,从这个角度讲税费由买家交也是合理的。

二手房房产交易处于低迷时期,市场越来越有利于买方的情况下,业主愿意分摊税费的情况近期明显增多,甚至有业主愿意同买家各付各税。但实质上只是形变质不变,其实不管是实收还是各付各税,对于售房者收益并没有变化,其实不管是实收还是分摊交易费用,总价往往是一样的,业主愿意分摊部分税费,在放盘时会把这部分费用加到放盘价上,始终还是羊毛出在羊身上。

税费转嫁是否合理,业主实收由买家支付卖方税费,但税所所出具的票据名称还是原业主的,由此看国家规定该项费用应由出售收益方支付,现由买家支付并不合理,但买卖交易亦存在你情我愿的合同原则,也可以说合理!

税费由谁来交是受到二手房供求关系的影响。在目前供求关系不平衡,也就是卖方为主导地位的情况下,卖方一般都会将税费负担转嫁给买方。所以说买卖的税费由谁交并不是绝对的,主要是买卖双方博弈的结果。在目前的情况下来说,卖方仍然处于主动的地位,所以税费一般还是由买方支付。不过随着买卖双方博弈的天平向买方倾斜之后,卖方可能会通过降价的方式来变相承担一系列费用。

总的来说,作为卖方而言,更乐于见到的是收到整数的房款,所以一般为了省事而选择让买方承担税费;而作为买方而言,在交易的过程中主要是计算付出的总价,包括应付的税费,所以在目前的情况下来说多为买家负担税费也是市场的选择。

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