房企拓展融资渠道 试水ABS找钱

2017-09-06 10:15  第一财经日报   评论0

尽管上半年国内多数开发商的销售业绩不俗,但行业发展的不确定因素仍在叠加,寻找廉价、安全、稳定的资金依然必要。

2016年10月,是房地产融资政策的分水岭。随着境内去杠杆、境外美元进入加息通道,房企融资环境面临进一步收紧的压力,企业过去依赖的发行公司债、定增等传统融资模式受限。

融资环境改变,房企拓展更多融资渠道,一定程度上是个被动选择。而ABS等创新融资方式有望借此进入发展的快车道,成为房企流动性的补充。

天风证券指出,房地产ABS是以房地产相关资产为基础资产,以融资为主要目的发行的证券化产品,实际际融资人主要有房企、城投/地方国资企业,或持有物业的其他企业。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示,“类似ABS的金融创新,实际上是一种刚起步的套现机制。对于房企而言,原有的资产的变现压力大,这个时候通过发行此类证券化的产品,使资金的一次性回笼变得更有可能。”

来自Wind资讯和中央结算公司数据显示,2016年我国资产证券化市场快速扩容,具体到房企,其发行ABS规模也有所增加,碧桂园、世茂、华夏等房企均曾以不同的基础资产设立ABS资产计划进行融资。

2016年末,以房企购房尾款为基础资产的ABS曾一度被叫停,但2017年初又得到恢复。3月1日,绿城发行的总规模达16亿元的“华西证券-绿城购房尾款资产支持专项计划”得到受理。

而同策研究部监测数据显示,2017年7月26日,荣盛发展正式成立了购房尾款资产支持计划,计划融资总额18亿元。此产品是自2017年3月以来,第一笔获得批准并成立的房企购房尾款ABS。除此之外,中天金融和阳光城分别发布公告拟设立购房尾款资产支持计划, 计划融资总额41.5亿元。

除购房尾款外,商场租金也是房企发行ABS的主要基础资产。最新的消息是8月30日,勒泰设立的“勒泰一号ABS”资产支持专项计划在深圳证券交易所挂牌流通。

综合深交所公告和勒泰的官方数据,勒泰一号ABS设立日期为2017年8月3日,总发行规模35亿元,其中优先A1类证券10亿元,占比28.57%;优先A2类证券21亿元,占比60%;权益级4亿元,占比11.47%。优先级资产支持证券是“17勒泰A1”,次优先级资产支持证券是“17勒泰A2”;它们的到期日均为2022年8月2日,还本付息方式为按年付息,到期一次性还本。

勒泰集团金融事业部总裁张妍告诉记者,资产证券化对标的物业的要求之一是能够产生独立、稳定的现金流。

勒泰ABS产品基础资产是石家庄勒泰中心,项目总体量超62万平方米,入池的裙楼购物中心建筑面积38万平米,于2012年开业,出租率保持在95%以上,拥有400余个租户,项目日均客流量达10万人次。

也有企业以物业费收入以基础资产发行ABS。2017年6月9日,由平安不动产与平安大华基金子公司—平安汇通共同打造的“平安汇通平安金融大厦资产管理费资产支持专项计划”设立,该计划便是以平安金融大厦的物业费为基础资产。

严跃进认为,“从产品创新来看,类似证券化的模式具有较好的发展前景,尤其是存量市场的运营节奏加快后,对存量资产的改造有积极作用的。但由于产品的法律制度等尚不完善,后续创新中仍需谨慎。”

据同策研究部统计,包括ABS等产品在内,2017年7月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计816.15 亿元,环比6月降低了27.88%,降低的部分原因是6月恒大签订第二轮投协议,大幅拉高融资总额。

整体来看,银行信贷收紧、公司债渠道仍未完全放开,房企融资环境发生变化,同策研究部研究员李想指出,除了ABS外,房企也通过发行超短期融资券、产业基金等创新的融资方式找钱。

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