强监管下的楼市变局:“金九银十”褪色

2017-09-26 16:43  21世纪经济报道   评论0

9月22日至23日,8个省会城市密集出台楼市调控措施,在原有的基础上进一步加码。这一举动看上去显得“突然”,其背后的市场风向却不容忽视。

在此轮调控加码之前,房地产市场已经出现降温。根据中泰证券对60个城市的统计,今年9月以来,一手房的周成交套数均不超过40000套。而在8月,周成交套数普遍在41000套以上,最高时超过了46000套。

二手房方面,该机构统计的18个城市的周成交规模,从8月份的12000套左右,下降到9月的不足11000套。

该机构的数据还显示,截至9月17日,今年上述60个城市一手房成交量同比下跌29.4%,18个城市二手房成交量同比下跌28.4%。

这组数据基本宣告了传统旺季“金九”的褪色。按照大部分分析人士的观点,市场需求在上半年释放殆尽,随着调控效果的累加,以及此轮调控对市场预期带来的影响,整体市场很难在短期内再度升温。

热点城市的房企心态较为“现实”。北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,由于北京的调控密集且严厉,公司早已对调控加码和市场下滑有所预期,目前的很多应对措施都着眼明后年的市场,如积极拿地、做好产品等,推盘节奏则明显放缓。

根据亚豪机构的统计,今年9月,北京市场预计仅有9个住宅项目入市,其中只有一个纯新盘,另外8个为老项目后期。从产品形态上看,别墅项目占据5席,普通商品房仍然短缺。10月,北京预计有11个住宅项目入市,同样以老项目后期为主。

中小城市是否会复制这种“模式”,目前尚难预估。但在大部分机构看来,“金九银十”的褪色已不可避免。

东北证券指出,今年的“金九银十”可能会成色不足,销售会不及预期。根据该机构的调研反馈,因为预售证审批等政策的影响,大型房企仍在控制推盘的节奏,部分中小房企因为自身现金流的问题,逐渐加快推盘节奏以回笼资金。

即使近期北京等一线城市的成交量有一定回升,但也很难引发大规模反弹。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,在当下北京实施的全国最严密且最严格的调控政策,短期内不可能撤出的情况下,购房需求将缓慢释放,集中爆发的可能性不大,所以交易量很难出现大幅回升。

按照东北证券的观点,“出于冲刺年度销售额目标的任务、回笼现金的需求以及对政策放松预期的破灭,房企会在四季度加快推盘节奏,四季度的房地产销售不必悲观。”

在中西部地区调控加码的情况下,此前一直保持较高增长的中西部地区或出现成交量增长放缓趋势。

西安某房企人士向21世纪经济报道记者表示,由于前期西安房价上涨明显,最近部分项目开始放缓推盘节奏,等待价格进一步上涨。对于西安房价持续上涨的其中一个原因,他认为,“购房者中有相当部分来自北京、上海等东部城市”。

这种现象鲜明地反映出板块轮动的趋势。从区域上看,楼市资金从东部城市向中西部转移;从城市层级上看,资金从热点城市向非热点二线城市和三四线城市转移。

根据国家统计局的数据,今年前8月,东部地区商品房销售面积和销售额增速均为个位数;同期,中部地区上述两指标的增速分别为16.6%和26.0%;西部地区则为18.6%和35.1%。

中原地产首席分析师张大伟认为,未来调控加码的城市还将扩大,如果力度足够,中西部市场过热的现象将可能得到遏制。

同时,值得注意的是,此次调控中的部分条款,则可能对市场带来长期影响。

根据公开信息,目前已有29个城市出台了“限售令”。链家研究院院长杨现领认为,限售政策下,新房转化为二手房的年限延长,致使二手次新房的潜在供应减少,长期内对于房价的控制是负面因素。他指出,后续的长效机制需要前瞻性地关注这种影响。

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