购房签补充协议 应提前看清

2019-03-01 10:54  广州日报   评论0

在刚刚结束的南海两会上,关于规范细化《商品房买卖合同(预售)》的问题受到南海区政协委员的关注。记者调查发现,目前佛山商品房买卖合同都采用了统一的文本模板,但补充协议却由房企自行拟定。当主合同与补充协议发生矛盾时,应以哪份为准?

记者调查

购房要签《补充协议》

在购买商品房时,开发商除了要跟购房者签订商品房买卖合同(预售)外,还会拿出一沓材料让购房者签字,这其中就包括《补充协议》。

梁先生去年在顺德看中了一套房产,在签约时他就发现了《补充协议》的一些不平等的地方。比如,补充协议约定:“因出卖人违反约定承诺导致合同解除的,出卖人仅仅退款及利息而不需赔偿责任,但若是受买人原因导致合同解除则受买人需承担总房价款20%并赔偿损失。”梁先生认为这加重了买受人责任而减轻出卖人责任。

南海政协委员罗明裕指出,现行的《商品房买卖合同(预售)》虽然有相对固定的格式,但许多规定的附件说明往往作空白处理,反而另外订立自身的补充协议。

“我手上就有一份知名房地产公司提供的《商品房买卖合同(预售)》,正版合同共29条,另外还有《补充协议》共23条。这份补充协议对《商品房买卖合同(预售)》29项条款中的12条进行了变更。”

购房者不清楚合同具体内容

此外,罗明裕指出,在《商品房买卖合同(预售)》中,开发商对附件中要求的《关于该商品房共同部位的具体说明(可附图说明)》《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》《关于质量担保的证明》等均做了空白处理。

对《关于装饰装修及相关设备标准的约定》作了简要的约定,但对装饰材料的厂家(产地)、质量、规格、数量等大多数不作说明,无从考究,消费者的维权难度极大。交付时也没有提供装修房的验收报告、材料明细、施工图等。所提供的照明平面图及给排水平面图也未详细说明暗藏的电线、水管的具体位置,更谈不上用了什么线径管径,规格型号。而图纸也是大概户型的通用版本,甚至连具体的楼盘名称、具体的房号都没有标明。

在签商品房合同时,很多购房者都是“蒙查查”,为今后的维权埋下隐患。

提醒:补充协议的模板会公示

据了解,早在2016年5月开始,佛山五区所有预售商品房和现售商品房就开始统一使用原工商总局发布的《商品房买卖合同》示范本文。这份合同模板,在平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务的基础上,更加注重商品房买受人权益的保障,比如在合同示范文本上有房屋交付前买受人查验房屋的环节,有出卖人的保修责任和最低保修期限等。

针对购房中的一些问题,比如前期物业管理、质量保证等,这份合同模本通过附件的方式进行细化,其中就包括补充协议。尽管这份补充协议是开发商自行制定,但佛山市住建管理部门强调,补充协议的模板必须经过各区房地产交易主管部门审核,并在项目现场的公示栏上公示。

住建部门指出,如果买受人在签订出卖人提供的补充协议与公示栏上公示的模板不一致的,买受人有权拒签。另外,对于项目的不利因素情况也要在合同附件部分真实反映,并同时公示在项目销售现场。

在踩盘过程中,记者随机采访了多位购房者,只有一名购房者表示知道在项目的公示栏上可以查看到购房合同文本以及补充协议模板;但其他购房者都不太清楚补充协议可以现场查看。

观点:免除开发商义务的条款无效

目前在商品房买卖过程中,买卖双方签订的《补充协议》通常由开发商事先拟定,而购房者无法提出修改、变更、补充。律师蔺存宝认为,根据消费者保护法,在合同中免除了商家主要义务的条款,将被视为无效条款。

消费者应将《补充协议》中的条款与主合同中的条款进行一一的比对,如果发现与原合同中条款发生冲突的,并且该条款涉嫌或者是明显的排除了消费者的主要权利,免除了开发商的主要义务的或者扩大了开发商的权利,这样的条款,消费者应该及时异议。维权的渠道可以通过各级消费者委员会、房地产销售管理部门进行投诉。如果消费者被迫签订了不平等的合同,那么,则可以请求人民法院或者仲裁机构对不公平条款予以撤销。

另外,从法律的角度讲,所谓补充协议是针对主合同的补充、变更和修改;因此,原则上讲,当补充协议与主合同发生冲突时,应以补充协议约定的为准。“除非是补充协议当中的与原合同发生冲突的条款被认定为无效条款,或者是被人民法院或仲裁机构依法进行了撤销,否则应当以补充协议的约定为准。”蔺存宝说。所以,消费者一定要注意《补充协议》的约定。

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