张玉良:要做世界的绿地

2014-03-05 14:16  凤凰房产   评论0

张玉良,上海市人,高级经济师,1992年5月起,领衔创建上海绿地(集团)有限公司,任董事长、总裁至今。

他的朋友说,他是一个不太像上海人的上海人,一个高明但不精明的生意人,一个极其有执行力的国企背景的老总,一个极其善用社会资源的人。

绿地集团日前公布其2013年度经营业绩,“20年后再出发”的绿地继续保持强劲增长势头,全年实现业务经营收入超过3300亿元,较上年增长33%,利税总额超280亿元,超额完成年初制定的经营目标,年末总资产近3400亿元。其中,房地产业务实现预销售金额1625亿元,较上年增长53%,排名全国行业第二;实现预销售面积超1660万平方米,较上年增长38%,排名全国行业第一。2014年房地产业务销售收入有望达到2400亿元。

综观绿地2013年各项战略举措及成果,从大举进军产业地产到广拓海外市场,从赴港上市到引入战略投资,“转型、升级”仍是其扩大竞争优势的核心动力。“绿地始终关注并准确把握长期性、结构性的趋势,通过运行机制、商业模式及区域布局的不断优化,我们正在加速实现从单一开发到综合开发、从国内开发到国际开发、从单纯开发到开发运营并重的深刻转型。”绿地集团董事长、总裁张玉良表示,转型升级永无止境,只有进行式没有完成式,绿地将继续在这一过程中实现“扩体量、提质量、增能量”,明年绿地的经营目标将直指4000亿。

扩体量:转型本土跨国企业,打造“世界的绿地”

深耕本土与海外拓展同步推进,绿地房地产主业的区域空间和项目储备规模在2013年得到大幅扩张和提升,为其销售体量的可持续增长夯实基础。“随着大批海外项目的实质推进,绿地将真正实施跨国经营战略,并着力保持高质量、高效益的增长,成为具有世界级规模和竞争力的全球综合性地产开发运营企业,真正从‘中国的绿地’转变为‘世界的绿地’。”张玉良表示。

2013年是绿地集团的国际化元年,其海外拓展的年度“成绩单”颇为亮眼:3月签署澳洲悉尼项目,5月自主酒店品牌铂骊在德国法兰克福正式挂牌,7月通过资产置换签约西班牙马德里、巴塞罗那两家酒店,同月拿下美国洛杉矶项目,8月签署泰国曼谷、芭提雅两大项目,10月成功登陆纽约,11月追资韩国投建济州最高双子塔,12月悉尼“绿地中心”启建并预售,同期进驻墨尔本。加上2012年底正式启动的韩国济州项目,以及2014年1月新进入的英国伦敦,短短一年间绿地海外业务布局四洲七国十一城,已确定项目投资额超100亿美元。济州、悉尼两个在售项目的销售及盈利情况亦捷报频传,项目优越的环境区位、教育配套以及投资前景、移民属性吸引了大批中国客户,济州绿地汉拿山小镇[最新消息 价格 户型 点评]年内实现销售额超10亿元人民币,悉尼绿地中心实现预售近20亿元人民币,盈利水平可观。2014年,加上计划开工并预售的洛杉矶、纽约、伦敦、泰国等一批项目,预计海外业务收入将一举突破130亿元人民币。

可持续、盈利佳的海外经营,关键在于找到符合市场实际和自身优势的商业模式,而实践证明,依托国内市场特别是富裕及中产阶层、“做中国市场的海外延伸”、自主经营的模式,是稳健进入海外市场并确保预期盈利的极佳切入点。“我们将把首批海外项目打造为行业标杆和经典案例。下一批启动的洛杉矶、纽约等项目,将同样受益于这一模式,对于海外房地产业务,我们将与中国中产阶层共同成长,市场空间和潜力仍然巨大。”张玉良对此充满信心。绿地表示,2014年在海外市场一方面将深耕优质区域,在已进驻并产生可观效益、拥有较好前景的国家及城市适时追加投资,另一方面仍将择机新辟市场,再进入包括加拿大、法国、新加坡等3-5个国家,择优储备项目,形成更加优化合理的海外投资布局,全年计划新增海外投资50-80亿美元。

与此同时,绿地在国内市场保持强势扩张。延续聚焦一二线及重点省会城市的策略,全年先后在北京、上海、广州、杭州、南京、重庆、成都等33个城市新增土地储备101幅,土地投资款近800亿元,可建筑面积3127万平方米,目前开发项目已遍及全国29个省市自治区80余座城市。对于明年,张玉良认为,新型城镇化“质量为先、积极稳妥推进”的政策导向中存在充分空间和机遇。“新型城镇化建设强调要提升质量,有序推进农村转移人口市民化,深入实施城镇棚户区改造,注重中西部地区城镇化等,一二线及省会城市仍是市场焦点,同时新城建设、旧城改造方面必将释放更大需求和空间。”他表示,绿地在全国化布局基本完善的基础上,下一步将重点加强华东、中部及珠三角地区重点城市的布点和深耕。而基于目前的项目储备情况,2014年房地产业务销售收入将超过2400亿元。

提质量:转型“平台化”发展,提升产品力和运营力

从“产城一体化”开发到“智慧城镇”计划,绿地2013年立足于其日趋强大的资源整合能力,在开发模式及产品功能上启动一系列升级。“产品力、运营力是绿地不断提升增长质量和效益的着力点,而其背后实质是资源整合和配置能力的支撑,企业的‘平台化’发展势在必行。绿地基于现有完整的产品体系和庞大的上下游合作资源,优势明显。”张玉良表示,绿地目前着力打造的产业地产和智慧产业平台,前者重在运营、后者致力产品,都是对“做政府所想、为市场所需”理念的实践。把地方经济转型升级的需求和企业成长的需要结合,把自身所掌握的丰富资源注入城市经济发展和产业功能、空间布局的提升上,将有效带来各关联方的增值和共赢。随着项目开发的深入推进,目前这两大平台均已初具规模。

产业地产平台。顺应“以人为核心”、“产城融合”的新型城镇化导向,产业地产被绿地置于战略性的高度加以推进。目前绿地呼和浩特白塔、海口灵山等地空港产业城项目先后签约开工,同时昆明、南昌、济南、哈尔滨等地空港产业城项目顺利推进,并积极整合各方产业资源,与东航、正大等多个行业龙头企业开展战略合作,资源积累逐步完善,运营模式日渐明晰。绿地表示,2014年其产业地产将聚焦空港、金融、文化创意、高科技等产业方向,并集中资源形成一批具有示范性的样板项目,随着项目开发的大规模推进,将进一步形成系统性、可复制的运行模式。

智慧产业平台。以树立行业新标杆为目标,绿地在2013年以“智慧城镇计划”为核心,实施一系列产品升级策略,成果显著。绿地自7月启动“智慧城镇计划”,并与三星、IBM、中国电信、华为、中兴、思科等战略合作伙伴共同成立绿地智慧城市产业发展中心,目前已有云售楼系统、PM2.5空气净化监控、高清智能会议系统、智慧办公服务平台、智慧社区生活服务平台等9项技术在武汉汉南小镇等8个项目中进行了首批试点;绿色产业化战略升级,全年共有40个项目获得绿色建筑认证,获得国家及省市级荣誉12项;完成工业化集成技术SI的实践与应用,获得全国首个“百年住宅示范项目”称号;启动“美丽家园”计划,深化一二线城市中产阶级住宅、商业综合体等产品研究应用……在此基础上,绿地2014年的产品策略仍将以产品力提升为核心,并将注重更为紧贴时代及行业发展趋势,“绿地将继续以智慧产品技术引领产品研发,包括研发升级4G时代商办及住宅产品线,形成产品价值增长点。绿地产品研发成果将更加系统化、品牌化、显性化,包括智慧产品、百年宅产品都将成为行业的新标杆。”张玉良表示。

增能量:转战资本市场,升级运行机制

以机制激发活力,以资本注入能量。瞄准市场化、资本化、公众化、国际化的目标,绿地在2013年加强资本运作,力图在更高的资本舞台上推动企业发展。成功登陆香港资本市场。绿地以30亿港元顺利投资控股香港上市公司盛高置地[简介 最新动态]并将其更名为“绿地香港”(00337.HK),由此拥有了国际化的公众公司平台、海外业务发展平台、境内外资源整合平台和融资创新平台。绿地香港成立后,迅速融入绿地整体经营管理体系,资产注入、项目拓展等方面动作频频,为提升公司在资本市场上的长期业绩表现奠定了坚实的基础。成功发行首单海外债券。利用绿地香港平台,以年利率4.75%的较低成本,顺利发行三年期7亿美元债券。成功开展增资扩股并引进战略投资者。在上海市委、市政府的支持下,抓住十八届三中全会鼓励发展混合所有制、推动国资改革的政策契机,推动增资扩股工作,成功引进平安、鼎晖、汇盛聚智、普罗投资、国投协力等5家战略投资者,引入资金117.3亿元,进一步夯实了资本实力,并使企业的股权结构更加多元化、运行机制更加市场化。同时,绿地母公司整体上市工作也在稳步推进。

“进入资本市场、深化混合所有制,目的都是为了进一步激发企业的潜力、活力、动力和竞争力。绿地今年实现了一些突破,这些都还只是起步。”对于新进加盟的股东,张玉良表示,“我们选择一批在国内外具有较强行业影响力,市场化程度高、竞争力强,在市场化经营理念方面与绿地高度一致的投资者,通过增资扩股,不仅充实资本实力,更有利于未来在产业拓展、产融结合等方面资源整合、优势互补、协同发展。绿地将充分发挥机制与资源优势,继续不遗余力提升经营质量与效益,以更佳业绩回报股东、回馈社会。”

与此同时,值得关注的是,金融板块正在酝酿成为绿地新的经济增长极,为其盈利能力注入新动力。2013年,抓住中央和地方推进金融改革、扩大金融开放的政策契机,绿地加大金融产业发展力度,进一步完善金融产业投资的内涵与结构。依托品牌、资金等优势,深入参与地方金融产业发展,先后与贵州、江西、广西签订一揽子金融合作协议,涉及小额贷款、金融租赁、消费金融、金融资产交易、产业投资基金、商业银行、金融控股集团等多种金融业态,进一步丰富了金融产业链,增强了金融产业的发展后劲。同时,在重庆、贵州、宁波、南昌、青岛、南宁等地同步筹备开设小额贷款公司。2014年,随着各地相应机构的相继开业,绿地金融产业的网络优势将逐渐凸显。“2013年绿地金融板块在实现较好效益的同时,更多是在搭框架、拓市场,2014年金融产业将真正借势发力,进一步完善投资布局,放大资金杠杆效应,在业务规模、平台能级和盈利能力上实现质的飞跃,成为重要增长极。”张玉良表示。

“我们对2014年面临的总体发展环境十分看好。”张玉良认为,国内迎来全面深化改革的开局年,根据中央对改革的总体部署,围绕转型升级的各项举措必将坚定、稳健、全方位、渐进式地推进,进一步激发经济发展的内生动力和活力,中国经济稳定增长并长期向好的基本面将持续。“中央强调市场在资源配置中的决定性作用,鼓励发展混合所有制经济,倡导以人为核心的新型城镇化,着力推动产业与城镇融合发展,扩大金融业对内对外开放,鼓励企业扩大对外投资等等,这些都将带来新的空间、新的机遇。关键在于企业如何顺势而为、转型到位,是否找准切入点,怎样有效配置资源。”对“转型升级”之道始终运筹自如的绿地,正在立足全球化经营新格局,向世界企业200强目标冲刺。

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