大玩家王健林的帝国奥秘 跨界无极限富贵险中求

2014-03-17 09:14  中国房地产报   评论0

王健林正在被国内外各种媒体包围着、扫描着甚至解剖着。

这个身材不高却自有一派威严气象的男人,已经构筑了一个常人难以追赶的资本帝国,这个帝国的边界仍在不断延伸,深度和广度仍大有看点。虽经过多年来一直被质疑扩张过快、资金吃紧、人才流失,但万达的脚步从未迟滞,反而越发疾步如飞。

福布斯中国首富、AMC上市、借壳恒力、投资英国、并购旅行社、落子电商、万达城星罗棋布、万达茂和万达金融枕戈待旦,无数的重量级奖项桂冠.....2013年里,还有比王健林收获更丰富的企业家吗?许家印、张玉良、马云、雷军都出了不少风头,但是若论纵横捭阖、名利双收,恐怕无出王健林之右者。

在2013年的年终总结中,“天字第一号大玩家”王健林放言,万达要在2014年成为世界最大的不动产公司和世界500强企业。悬念不大,但问题还有很多。

人们想刨根问底的是,引导这位耳顺之年的企业家在国内商业地产界取得空前的成功并开始展开大手笔的海外投资的,究竟是他出神入化、行云流水的商业智慧,还是具有“中国特色”的政商、银企关系?在他令人眼花缭乱的“玩法”背后,是否也有着巨大风险下的惶惶不安和潜藏于内的致命弱点?

万达集团这辆高速运转的战车似乎仍然没有减缓的迹象,也正因为如此,人们的忧虑反而积累得越发沉重。模式的可持续性、资金链的安全性一直是业界质疑的焦点,而长久以来各类所谓的“调查风波”、“散伙饭”、“裁员降薪”等负面消息也令万达头顶挥之不去的疑云增添了几分阴霾。

2014年,众多过于偏远的大体量项目将在未来一段时间集中上市,前景不明;2013年底广东的三块土地被政府收回,更让业内嗅到危险气息——一向作为政府座上宾的万达,究竟与地方政府发生何种龃龉?甚至不乏阴谋论者惊呼万达与高层关系破裂……别忘了,还有那个南京大报恩寺的巨额捐赠,王健林事后脱口而出的“对宗教没兴趣“和所谓“逼捐“后向中央高层求助的坊间传闻……

然而哪怕几次在公开场合释疑,王健林似乎并没有把这些不断被外界放大的问题放在心上,显然,这位从地产市场不断跨界的大玩家正“玩得兴起”。

或许人们潜意识里总有一种好奇,这位万达帝国无比自信的“独裁者”和超级性情大玩家,是否也有玩不转的时候?

炙手可热的大金主

“你公开地挤兑中国,我觉得这起码是不礼貌的。”1月26日的冬季达沃斯论坛上,王健林对“软实力之父”、哈佛大学教授约瑟夫·奈关于中国过于依靠军备的言论提出严肃抗议,成为了全世界媒体关注的焦点。

王健林当然有理由发火,“软实力”居于首位的要素就是文化,而万达目前最大的发力点就是文化产业,更不要说王健林本人都对中国文化的喜好和自豪之情。

王健林向来是有一说一,不会留丝毫情面,就在这次抗议之前几天,他还对媒体表示,中国领导人应该出席达沃斯,那样的话日本首相安倍晋三就不会这么风光。

这些带点火药味的插曲,并未影响王健林一年来收成满满的好心情。在国内,万达广场继续攻城略地,收益喜人;东方影都和众多万达城的建设,并购四家旅行社,使万达的产品线延伸和资源整合进一步落地;收购恒力,为万达商业地产未来上市铺平道路,同时,院线IPO也进入最后冲刺阶段。

海外的投资更加引人瞩目。AMC成功在美国资本市场上市,王健林这笔“变废为宝”的好买卖有目共睹;收购英国顶级游艇品牌圣汐,7亿英镑在应该泰晤士河畔建豪华酒店,达沃斯期间与英国首相卡梅伦共同宣布将投资20亿~30亿英镑建设文旅商业综合项目。

因此,在万达集团官方网站的“王健林专区”里,董事长王健林被称为2013年“收获最多的中国人”,无论是登上美国《财富》杂志封面、担当“中国创业榜样”导师,还是晋升中国首富,王健林都堪称“名利双收”。

在这些耀眼的背景光环下,“大玩家”王健林在达沃斯所受到的追捧绝对是现象级的。论坛期间,万达集团随行人员不停收到各类希望会见的邀请或请求,王健林不得不临时调整日程,在充分尊重此前已经敲定的安排之外,尽可能地满足新提出的要求,把两天的日程无限加密。

但尽管如此,时间还是远远不够,万达方面只能婉拒其中一些请求。两天时间里,王健林旋风般会见了欧洲最大的咨询顾问公司--瑞德集团董事长雅克布,普华永道全球主席戴瑞礼,洲际酒店管理公司CEO苏荣琛,法国达索系统公司总裁兼首席执行官查尔斯,希尔顿总裁兼CEO纳塞塔,以及美国宾夕法尼亚大学校长艾瑞克森。王健林还出席了哈佛达沃斯之夜招待会,和哈佛大学校长福斯特和哈佛商学院院长进行了会谈。

这是王健林在国内炙手可热的“国际版本”,万达在国内受到的热烈追捧早就是司空见惯了。万达项目的落地,几乎和当地官员的升迁直接挂钩。有媒体报道,国内很多省级官员,甚至是部级官员都找到王健林,希望王健林在某某城市投资,令其应接不暇。更夸张的是,被王健林拒绝的地方官员,居然在门口痛哭失声。  

“玩个大的,不一样的”

“总想玩个大的,不一样的。”王健林曾经这样描述他的投资想法。

军旅出身的王健林发家的起点与同时代的商人们并没有太多的不同,由缺乏刺激空间的体制内大胆跳下海,敏锐抓住房地产市场的机遇,迅速完成了原始积累。但随后,他就开始想“玩个大的,不一样的”了,从而相对于普通商人划出了一条完全迥异的人生轨迹。

首先是玩起了足球。伴随着市场经济的迅速发展和国外足球赛事的浸入,中国足球界掀起了一股狂热浪潮,职业化足球起步,作为足球城大连的优秀企业,万达集团成为全国率先投资足球俱乐部的房地产企业似乎顺利成章。当时所有人都没有想到,足球给万达集团所带来的品牌效应。

足球让曾经的大连万达声名鹊起,甚至在离开足坛多年后,万达品牌依然能享受足球带来的馈赠。也正是在那次愤然离开中国足坛后,王健林才得以将精力全部放在地产业务上,并因此进入商业地产领域,开辟了一条前所未有并被争相仿效的商业道路。

如今,王健林在商业地产的玩法已经成为中国房地产界乃至整个企业界的旗帜性标杆,他也被尊崇为这个领域的“教父”。几乎每一个关注万达商业地产的人都会对此津津乐道:以“订单地产”模式介入商业地产,低价拿地,享受城市化进程中的成倍的土地增值收益以及物业增值,利用住宅、公寓在这个时期的快销快速回笼资金,利用半租半送方法拉拢沃尔玛等主力店迅速复制扩大规模,并以品牌影响力占据大量黄金地段,最终实现所持物业的长期增值。

正是凭借这种炉火纯青的玩法,万达在国内横扫六合,“一座万达广场,一个城市中心”,这种对官员政绩和城市形象强大而富有诱惑力的带动力量,让王健林成为每一个市长最为欢迎的座上宾。王健林说,万达每年做二三十个项目,百分百来自政府“邀请”。

显而易见,在和地方政府的博弈游戏中,万达充分掌握了主动权和议价权,这一点王健林坦承不讳,“万达只跟政治上有追求的官员打交道。有些地方政府哼哼哈哈的这种,我就坚决不去,反正请我的有的是,何必跟你扯这个。”

对于急于引进万达项目带动区域发展和自身政绩的政府官员而言,他们只能接受万达的游戏规则,接受王健林风格的玩法。

商业地产的成功仅仅是开始,而远非终止符。王健林非常厌恶当下企业界瞻前顾后的小富即安,变本加厉的盈利至上等风气。或许在他眼中,做企业总是要有一点的“玩”的精神的,无论玩什么游戏,绝不输给别人,全情投入,玩出自己的风格、兴趣和结果。

在万达集团一次内部工作总结会上,王健林放言,“在商业地产领域我们已经是天下无敌了,但是几年后如果其他竞争者也做起来了,我们玩什么?”

全产业链帝国

于是,王健林的玩法再次出现颠覆性的改变。

他又开始玩起曾经被他痛斥“最臭”和“扯淡”的足球,几千万的冠名费、林立中超赛场的“万达广场”标识、与西班牙马德里竞技、瓦伦西亚、比利亚雷亚尔3家俱乐部签订了一期投入约2亿元的“中国足球希望之星”青少年海外培训计划,这在王健林的商业帝国链条里或许并没有多大的分量,至于投资回报或许他自己都没有明确概念。但王健林很清楚自己在做什么,想得到什么。

更为重要和具有深远意义的是,在万达这盘棋玩到中盘时,“棋子”的角色和重要性也在不断改变:院线、百货、酒店、文化、旅游、游艇、旅行社等业务从最初的“产业链补缺”的配角,发展成产业链分环节引领者,再发展到“产业链整合”的主角,万达集团的全产业链布局明显突现。

“万达要做就做全产业链的世界第一。”这是2011年6月份王健林的豪言壮语。如今万达正向着这个理想一步步迈进:万达院线、万达商业等全力冲刺IPO、31亿美元收购国际大型影院AMC、并购英国圣汐游艇公司、在伦敦兴建超五星级酒店……

这时,被视为“中国地产双子座”的万达和万科已经走上了两个极端,万科如同一根锋利的针,只专注扎在住宅这一个点上,越扎越深;而万达却走向了“泛地产化”,地产只是其中一条线索,串起多元化的业务链。

按照正略钧策的研究,中国地产的这“两万模式”,其实正复制和印证了海外的“两西模式”:一种是“西蒙模式”,做“减法”,不断剥离非核心业务实现业务聚焦,如北美最大的零售地产商西蒙公司将核心业务聚焦在商业运营和资本运作上;另一种是“西田模式”,做“加法”,如全世界最大的商业地产公司澳大利亚西田集团,业务延伸至下游的零售业、传媒等产业,获得集聚效应与品牌互补价值。

正略钧策顾问薛炯文指出,这种全产业链模式也带来很多的新的挑战,万达的地产板块、商业板块、旅游板块、文化板块等各环节的资源分配方式、利益契约关系、动态协调机制都有待攻关突破,否则一个“全而不合”的产业链只能是有名无实,不仅难以形成有效的产业链竞争力,甚至会起到拉低产业链效率的反作用。

在万达这条全产业链中,旅游和文化位置尤其突出,被王健林视为未来十年万达最重要的两个增长引擎。

去年,万达集团宣布将已经注册在北京及其他地区的文化企业资源重新整合,在京成立万达文化产业集团公司,全力打造统一的万达文化品牌,未来文化产业将为万达集团带来数百亿的收入,并推动万达成为世界最大的文化产业集团之一。

纳入文化集团的业务非常多,包括电影院线、连锁量贩KTV、主题公园、影视产业园、影视制作公司、传媒以及旅游城。

当然,在王健林的计划中,文化和旅游与以往的地产业务最大的不同就是要走出国门,跟“洋人玩,玩得他们点头哈腰,心服口服”。对于AMC的收购和进入俄罗斯旅游项目,王健林当然知道其中的巨大的风险,但正如他所说,“富贵险中求”。

富贵险中求

“亲近政府,远离政治。”这种让外国人读不懂的中国企业独特的生存之道,恰恰是万达集团取得巨大成功的重要一环。如何能够在这种若即若离的关系中游刃有余地把控风险,求得富贵,这简直就是一种令人炫目的艺术,而王健林将这种艺术玩得登峰造极。

在此前对于调查风波的质疑中,王健林非常自信地说,“万达绝对没有任何行贿的行为,我敢打包票,万达的增长只靠市场。”

不过,王健林的确热衷于出席“体制内”的各种会议。2013年3月21日,全国非公有制企业党的建设工作会议上,他受到国家领导的接见;次日,作为少数几位嘉宾之一,王健林又被邀请座谈党建工作经验;4月10日,他作为“中华慈善奖”获奖代表赴中南海接受领导接见,这让人回忆起他在南京一掷10亿元捐助大报恩寺重建的惊世之举,以及这一争议事件的台前幕后,流言蜚语……

“先是足球走向西班牙,接着是文化并购迈向北美,这一次,万达又将触角伸向俄罗斯旅游业,万达所走的这关键几步都与国家战略相吻合。”业内人士认为,王健林“上层路线”走得很巧妙。

王健林是一个由体制内闯出、在体制外抓住有利历史和市场机会飞速完成资本积累、并不断冲击体制的传奇典型。尽管他总是强调自己是个商人,但政协常委的强烈光环和万达扩张所屡试不爽的“政治牌”,让他很难与曾经抛弃的体制绝缘。接近王健林的人说,他有过很强烈的从政倾向。但显然,“商而优则仕”在这片土地上很难扎根生长,但“曲线救国”的变通或许可行。

无论是足球、地产、院线、旅游还是文化,或许都不是王健林的终极目标,对于这个始终在商界和政界间的浪潮中游弋的人来说,如何能在阳光下对接二者之间的缝隙,利用资本力量去撼动一些体制内的结构,才是值得挑战的,尽管其中风险重重。

从某种意义上说,这个拥有强烈个性和强势作风的中国首富不啻于一个具有强烈风险偏好的“破坏者”。

也正因为如此,万达集团在外界的眼中显得神秘、庞大而强势,但这种形象经过发酵渲染,往往又容易和霸权、灰色、违规联想在一起,不难想象,万达集团在不断扩张中所承担的风险和所需要把控的环节会产生多大的压力。

在中国百富榜创始人胡润看来,王健林的幸运就在于,在别人没有想到、不敢触碰或者扭曲的领域里,他却敢于冒着巨大的风险去玩这样一个赌注,最终成功建立万达这个品牌。

此外,业内不乏这样的质疑,在国内的院线和旅游尚未走到最终开花结果的时候,万达到海外收购院线投资旅游,将会面临着巨大的风险。AMC业务亏损,财务堪忧,而且美国市场与中国市场完全不同;俄罗斯的旅游投资更是面临着环境迥异和当地官员的官僚陋习。万达的海外触角能够在多大程度上推动“帝国战车”的步伐仍是未知之数。

“什么清华北大,不如胆子大”,在此前清华的演讲中,王健林把万达的快速发展归结于敢闯敢干、不怕失败,无论海外之路前景如何,王健林一如以往,开弓没有回头箭。

性情玩家

这种热衷于冒险的作风源于王健林的性情。这个有着十多年军旅印记的四川人有着真实而张扬的个性,做事果决较真,也不惮于发出任何尖锐的批评和强烈的质疑。这类企业家在当下中国往往有着极高的人气甚至是过于夸张的光环,但同样会四面树敌,备受攻讦。

王健林去专门巴黎购买朗万(Lanvin)西装,会不惜一切代价重金收购吴冠中的画作,拥有私人飞机,还是那艘价值7800万元圣汐国际(SunseekerInternational)“战舰108”限量版游艇的主人。他从不对这些爱好遮遮掩掩,同时,他也会强调自己年轻时食不果腹的艰辛和现在不追求奢华和炫耀的朴素生活,无论外界如何对此有所质疑,王健林安之若素。

与他的性情相符合,王健林的工作作风是雷厉风行、令行禁止、讲究效率。“如身之使臂,臂之使指,莫不制从。”王健林用西汉贾谊《治安策》中的一句话来形容万达的执行力,“就像士兵的天职是服从命令,对于万达的管理层和员工来说,使命就是按照要求完成任务,没有什么理由可以讲。”

在他最为骄傲的商业地产上,王健林快人快语,从不掩饰他的自信,甚至给外界留下“狂妄自大”的感觉。他那两句“做住宅的是小学生,做商业地产的才是大学生”和“要做就做老大,不然就不做”得罪了一大片在住宅和商业地产开发上如日中天的开发商同仁,也招致了不少的负面消息,但他从未收敛这种脾性。

在今年的两会上,身为政协委员的王健林甚至炮轰财政部,声称自己在去年两会上提交的一份呼吁降低奢侈品进口税的提案被财政部敷衍回复。

“我是很认真地准备这份提案,出资200多万元聘请尼尔森公司做了境外奢侈品消费的数据调查。若是奢侈品进口税能够降低,把中国人海外购物的这部分需求引回国内,对于扩大消费、增加就业都是有益的。”王健林说,“他们却是在糊弄我。”

在对国家机关尖锐批评之后,王健林又将炮口对准了新一代的企业家。令他忧心忡忡的是,和20世纪80年代第一代企业家风起云涌的混沌时期相比,现在的中国越来越难以出现优秀的企业家。

“中国现在最大的问题还不是经济增长快一点或慢一点,最大的问题是企业家精神的流失。八十年代末九十年代初的时候,很多官员、军官、教授都会勇于下海闯荡做生意球发财。而现在很多人没有这个勇气,中国的创业环境、舆论环境、资本环境、制度环境,都越来越有利于大公司发展,不利于小的创业家的出现。”王健林说。

看到很多成功甚至仅仅是取得小小成功的企业家都选择移民海外,甚至是卖掉自己公司到国外海滩去度假享受,王健林显得非常痛心和失望。“当大多数企业家都不再有奋斗精神,都卖掉公司去享受的话,那这个国家就完蛋了。”

王健林的企业一直在挑战自我,在深度变革,唯一不变的,是他真实而张扬的个性,从不掩饰自己的喜怒哀乐,无可不对人言,并不惮于发出任何尖锐的批评和强烈的质疑。最近,在听到有人鼓吹中国房地产市场崩溃论时,王健林也毫不留情面,“说这种话的人,不是别有用心,就是弱智。”

和一些隐藏在幕后的低调玩家不同,王健林就是这样一个高调的性情玩家,从不掩饰自己的喜怒哀乐,无可不对人言,也从不妥协于任何阻力,要玩就玩到水落石出。

玩不转的隐忧

那么,这位万达帝国的“独裁者”、中国房地产界的超级大玩家,是否也有玩不转的事情呢?在他无与伦比的自信背后,究竟掩藏着什么隐忧呢?

“再多的猜想,也未必能框定万达的发展边界。就象十年前我们绝难想像如今的万达规模,未来万达能发展多大,或许只有天知道和王健林知道。”一位地产圈资深评论人士说,“但是制约万达发展的两大因素已经非常明显,那就是资本和人才。”

“中国融资渠道太少,REITs、资本市场现在都无法支持商业地产的发展。现在万达商业模式已经比较成熟了,发展中最大的障碍就是资金问题。”这是河南建业地产董事局主席胡葆森对于万达的评价,一语中的。

2004年,王健林和麦格理展开合作,试图将其第一代产品打包在香港发行房地产信托投资基金(REITs),但最终因物业租金回报率不理想而流产;2009年,王健林又开始筹划A股上市。目前,资本市场已经峰回路转,在香港借壳恒力之后,A股上市也将在2014年年内成行。

万达的重要软肋之一,就是在其快速扩张下商业地产高资金沉淀性质令其现金流状况难有根本性的改善。在房地产信贷紧缩当下,这一问题尤显突出。2011年之前,万达仅发行过一次信托融资,但2011年至2013年万达已发行了超过10只信托产品,募集资金额逾80亿。以泉州浦西万达广场项目为例,其信托规模约10亿元人民币,期限为2年,万达将该项目47.62%的股权予以质押。除去给予投资者8.5%的固定收益,万达还需要承担6%到7%的其他成本,总计14%到15%的融资成本远高于7%左右的贷款利率。

同时,大规模的海内外扩张计划,意味着对万达的现金流状况和资金管理能力提出更高的要求,依靠营收盈利和银行输血的模式也已经不能适应万达的需要。也正是出于这样的考虑,万达才有了近日最引人注目的动作——挖角建银,将原中国建设银行投资理财总监兼投资银行部总经理王贵亚招致麾下,任高级副总裁,专门负责万达金融板块。

人才的隐忧更是王健林充分认识并反复提及的,尤其在大举全面进入院线、文化、旅游、酒店等领域,人才的短缺已经到了非常严重的地步。这几乎是所有中国大型企业所面临的共同短板,即人才的补给跟不上规模的增长。

“我并不担心万达的商业模式和资金链,最怕人才储备顶不上来。”王健林说。

曾经有一段时间,万达高层多次在内部会议上埋怨万达项目经常是开工了总经理还没到位,招人填满就行,想调整也没有人,只能将就用。

更要命的是,虽然万达现在和各大猎头公司都有联系,但由于工作强度和高要求,不仅现在万达自己招不到合适的人选,而且还要防止别的同行对着自己挖墙脚。在目前的中国商业地产界,万达扮演着“黄埔军校”的角色,经常能够看到万达一些职业经理人跳槽到其他商业地产公司。

因此,在万达自己的经营理念中,人才理念被放在了第一位,被视为“核心资本”,这些被万达培养的人才如何才能留住,又如何高效的尽快适应万达战略和高度上的转折,是王健林极为重视的问题。他甚至强调,今后很长一段时间,万达都要将人力资源的工作重点转向营运企业。

同时,万达仍然是“以王公为师”,王健林这位企业灵魂对于整个企业几乎就意味着一切。万达的接班人还远远没有浮出水面。对于立志做百年企业的万达来说,谁能继王健林之后,驾驭万达这个跨越多个行业的庞大商业帝国,或许是对万达发展边界的终极猜想。

为什么是《礼记》?

在王健林内部的2013年终讲话中,他又向全体员工推荐了一本书《礼记》。每年向员工推荐一本书,用好书去塑造企业文化,教化员工思想一贯是万达的习惯。不过,今年为什么是《礼记》?

《礼记》最重要的两个部分,一是礼法制度,一是修身思维。千百年来,礼记所蕴含的儒家道德教化与规范制度一直是君主统治国家的法宝。以此推测,万达已经成为一个数万员工的庞大帝国,但企业文化和内部管理一直遭受外界质疑,人员流失之严重也是王健林的心病之一。借《礼记》中对一个庞大国家机器运作的道德力量感召和归化,达到对万达帝国思想文化统一的最终目的,是否会是王健林推荐此书的一个隐含语境?

这也引发了另一个问题--庞大公司的治理向来是商业管理上的一个重要议题。快速的成长扩张,优厚的薪资待遇,令人尊敬艳羡的行业地位,令精英人才对万达趋之若鹜。但实际上,万达这些年来并没有十分鲜明的、理论性的管理理念。一旦速度放缓,或者一些环节出现问题,王健林能否在个人魅力和强硬手腕之外,更多用管理手段和制度性力量去解决一些隐疾,仍然令一些业界观察者存疑。

随着发展方向越来越脱离既有经验的范畴,王健林能否用大玩家的魔力玩转一切也是一个悬疑。人们还对他和马云关于电商10亿的赌注印象深刻,但随后,王健林就取消了这个赌注,万达电商“万汇网”在2013年12月正式上线,王健林宣称,“万达电商只许成功,不能失败,要求2014年电商覆盖所有广场,重点抓会员和数据”。

一位商业地产人士说,王健林的突然转调,意味着他也有判断失误的时候。从目前万汇网的运作来看,万达电商并没有走在行业前面,能否真正做好也值得怀疑。

线上部分仍有待长期观察,线下部分则存在更多隐忧。广东3幅地块的收回,被业界解读为王健林的万达拿地模式在某种程度上玩不转了——和地方政府政绩捆绑的内定拿地与快速开发,已经侵犯了很多同行的利益,并且很可能引起一些高层的异议甚至不满。

“万达进入的领域,谁都别想做老大。”王健林的这种充满自信和霸气的放言令不少同行不爽,但就目前来看,这的确是个不争的事实。然而问题是,是否万达涉足的每个城市,都足以将这些可怕的建筑群消化,而不会留下后遗症。

曾给万达做过咨询的一位专家指出,2014年之后,万达在更多偏远地区的综合体项目将面世,届时,无论是人才跟进,还是招商业绩都会面临着严峻的考验。谁也无法断定,一旦这种“唯快不破”的魔力开始褪色,会带来怎样令人担忧的一系列连锁反应?

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