魏克非:楼市泡沫风险加速投资出海步伐 非移民置业比例升高

2014-04-09 15:00  凤凰网房产   评论0

主持人:春展一向被认为是北京楼市的风向标,今天已经是临近今年的两会的尾声了,但是今年以来出现了一些列楼市风波,大家可能会对楼市未来有一种扑朔迷离的感觉,在这种情况下,可能很多人会把目光更多地转向于海外市场,海外置业从去年到今年一直都是一个比较热门的话题。

今天我们也很荣幸请到了北京四季房展国际部总监魏克非以及北京房展组委会策划部经理刘思维,您好,二位。首先有一个问题,就是今年房展的海外市场,海外参展商参展的情况大概是什么样的?给我们介绍一下。

非移民性海外置业比例升高 投资选择多元化

魏克非:好,各位网友大家下午好,我先把这两个春季房展的海外展区的情况给大家介绍一下,今年咱们国际战区的招商整整提前一个月,招商结束了,到现在为止已经确认的有来自三十个国家,160多家参展商,标准展位达到260多个。大家比较知道的,一个是传统的美国,澳大利亚,加拿大,新西兰,欧洲除了几个老牌国家,英国、德国这些以外,欧猪五国里面经济比较差的,重点推出投资移民的,比如说西班牙、葡萄牙,包括塞浦路斯,包括希腊参展的规模比去年整体有所上升。亚洲国家除了马来西亚、泰国、韩国、日本、菲律宾这些国家。

整体的产品带来的,比如说有公寓、别墅、商业地产,再就是结合每个国家不同的移民政策,带来一些新的跟地产相关的欧洲投资移民的项目,比如说美国的(EMUE),西班牙和葡萄牙的黄金签证,还有马来西亚的第二家园计划,相关的就是可以供咱们国内家庭有投资移民或者海外置业需求的可以选择。

主持人:今年海外的参展商和国内参展商大概的比例怎么样?

魏克非:咱们的这个房展虽然叫北京房展,但是实际上这几年随着市场形势的变化,变化比较大,第一,一市两外,一市是北京市的项目,这是咱们的立足之本。第二个两外,一个是外地,一个是外国。北京市项目基本上占三分之一,外地主要是现在有一些各大城市的组团,待会儿思维还会给大家介绍,比如说传统的海南组团,山东的组团,还有比如说现在比较热门的京津冀,天津的组团还有河北的、张家口、承德,再一个就是我刚才介绍的海外,海外现在基本上占三分之一多一些。

主持人:从您自己的观察,国内对海外投资的情况是什么样的?

魏克非:大家肯定都是比较关注的,近几年因为孩子的教育,国内的空气环境,还有养老的规划,海外的福利,网上一直在讨论所谓的移民潮,但是我感觉有一个新的现象,除了移民,原来一说移民就是要搬走了,而现在出现的新情况就是,可能非移民的海外置业会比例越来越多,就是说现在我不想走,只是要把孩子的教育,要完成家庭的资产国际化配置,要提高更高的生活质量,或者简单说,我有时候就是为了躲雾霾,我在海外置业。因为现在国内的情况,一个是房价比较高,第二个,各大城市都有限购的措施,在北京比如说名下有两套房,基本上你就买不了了,我现在有闲钱,我现在考虑新的投资渠道就是海外置业。这块的比例,因为特别是非移民性的海外置业的比例上升得越来越高。

主持人:您这边有没有统计过,从接触到购房者的角度来讲,他们现在海外投资也好,置业也好,他们的优先考虑因素是什么?比如说是优先考虑最多的是投资,或者是教育,或者是移民的这种?

魏克非:海外置业整体有几个原因,第一个,中国的家庭都比较重视孩子的教育,一般都把孩子的教育放在首位,如果家庭的经济能够承受,让孩子提前赢在起跑线,享受西方国家、发达国家,比如说美国、加拿大、英国,受他们的教育体系,家长是比较愿意的,在财力方面是不惜一切代价的。

第二个,比如说年轻的夫妇可能有海外发展的移民计划,但是移民跟置业可能是前后脚,也可能先买房后移民,也可能先移民后买房。再一种,就是纯粹投资型的,因为大家知道国内的投资渠道相对来说比较单一,国内的房地产要真正投资还是在国内投资挣得更多更快,只不过现在大家感觉到政策不太明朗,政府一直在强调要打压房价,各大城市都相应推出了限购措施,你有钱也买不了,所以现在就把眼光转到海外。

还有一种,就是家里有一定的经济实力,为了追求比较高档的生活质量,特别是像空气污染、水污染,还有食品安全,比如说老人的呼吸系统不太好,可能雾霾天气比较难受,那这个时候考虑到东南亚,泰国或者马来西亚的房价也不太高,他可能也会,实际上也就是二百万人民币左右可以买一个两居,空气各方面环境都是比较好,比较适合养老。

主持人:就是您从接触到的海外参展商的角度来讲,您有没有大概的一个分类?我什么样的需求的客户适合选择某一类国家的项目?

魏克非:这个还是根据投资家庭未来发展计划,比如说你要移民的,可能早早就选中了移民的国家,甚至是城市,但是整个西方国家的移民政策是根据市场情况、经济情况,是不断调整的。比如说前段时间大家都知道加拿大一刀切,把整个投资移民都取消了,排队的中国家庭将近有4.8万,那这些家庭不是说加拿大关门了我就取消移民计划了,可能有一部分人就会把移民的目标国转移了,比如说去美国、新西兰、澳大利亚、英国,还有我们刚才说的其他非英语类的国家,比如说西班牙、葡萄牙、塞浦路斯,甚至还有一些东欧国家,比如说这次咱们参加的也有,保加利亚和拉脱维亚相对整个价格还比较低。就是说对整个家庭来说的话,它的选择多元化了,可选择的东西更多了。

主持人:就是说从教育,或者说是从旅游渡假,或者是从养老的需求来讲,您觉得哪些国家更适合投资倾向的这种人群?

魏克非:这个还是根据投资者自己的喜好,我建议根据您的年纪、文化程度,对新型的文化接受程度,比如说你要是老年人,家里有老年人,60以上的老年人的话,想养老、休闲的,我建议你在东南亚国家,推荐的就是马来西亚跟泰国。第一个,这两个国家飞行距离不太远,大概就五六个小时,广州飞马来西亚四个小时,北京飞马来西亚大概六个小时。第二个,这两个国家的华人比较多,就是说会给你的生活相对来说,因为年纪比较大,生活需要便利,比如说中文报纸还有电视、中餐,包括中国的一些食品,甚至还有中医、按摩类似这样的保健型的,你都会感觉比较舒适。还有一点,就是整体的物价相对来说比较便宜,马来西亚跟泰国,我是跟咱们国内一些大城市相比。

亚洲还有韩国,韩国现在的济州岛,包括国内的绿地集团在济州岛开发的项目,韩国原来35万美元购房可以拿到一个身份,现在因为韩国的文化对年轻人比较喜好,又看韩剧,吃烧烤,类似这样的,啤酒带炸鸡的,类似这样的你可以考虑韩国。

还有一种,可以更远一点的,比如说西班牙和葡萄牙,特别是西班牙,西班牙这个国家的历史、文化,它在世界上的影响力,还有它的经济体,它是欧洲的第三大旅游国国土面积五十多万平方公里,所以说年轻人比较喜欢啤酒、足球、沙滩美女,你可以考虑西班牙,西班牙的房价因为经济持续好几年一直不景气,它的成交房将近达到一百万套,整个失业率高达25%,四个年轻人里面就有一个失业的,所以整个国内购房欲望相对比较低,所以它的房价一直在低位,这就是它为什么推出五十万欧元购买西班牙的房产,不管买一套还是买两套,达到五十万就会给你一个五年的签证,五年之后可以换成永居甚至换国籍。

还有一个就是塞浦路斯,欧盟国家里面最早推出买房移民的,2012年一直都是我们春秋展的参展主力,每次都达到三十家以上,但是它相对来说国家比较小,塞浦路斯这个国家比较小,飞行距离13个小时,根据你个人的,结合全家的财务状况,移民规划,孩子的教育几方面综合地考虑,我总体的感觉是可选择的东西,国家是比较多的。

国内房产投资思维不宜出海 海外投资以稳为主

主持人:刚才您也提到投资的收益问题,它们可能是一个市场相对稳定的,不会像中国的某些城市以50%或者100%,甚至200%的投资回报来增长,它们可能是一年5%,它是一个平缓的过程。您觉得这种投资,国内是怎么看的?可能在国内是高回报率的房产投资,但是到了海外是一种利润非常小的投资,那他们为什么看中这样的市场?

魏克非:我一定要提醒国内的投资者,你不要把国内房产的思维带到海外置业投资上,它的整个市场体系所处的阶段差异是比较大的,所以你要是希望今年买房明年翻一番,除了中国别的国家没有,我现在为止都没有发现,它整个是稳定的,不管是美国的各大城市,美国经过金融危机,跌得比较深的,去年基本上复苏了,但是它原来跌得比较深的,像佛罗里达、拉斯维加斯,它的涨幅也就是在20%到25%左右。那咱们还不排除,它还有下滑的过程。

一般的,比如说澳大利亚,大家都认为澳大利亚的房产是比较稳定的,基本上能够保证每年7%到11%的增长,每个城市不一样。像德国、英国的房产,可能增幅更小一些,英国涨得比较狠,因为它外来投资者比较多,德国政府对外来投资者的限制比较大,所以它的房价基本上很多年都没有涨,但是也没有跌。

主要是处理好两个关系,一个是投资的保值跟增值,增值的期望值不要太高,需要有耐心,要好几年一个稳定的增长来保证你的收益。但是从另外一个角度,从投资收益比,比国内的要高。北京、上海一线城市的投资收入比大概在1%、2%左右,三百万的房子可能租六千块钱相当于2%,三百万的房子要是在锡林或者在英国,你要买这个房子,可能投资比能达到7%到8%,比国内要高一些。所以关键是根据您的投资所选择的城市来考虑。

比如说在英国,英国的教育体系在全球是比较先进的,它每年的国际留学生基本上达到30万,来自世界各地,现在国内也有很多家庭把孩子送到英国留学。那这三十万的国际留学生肯定需要这么大的一个租房市场,特别是在大学周边,国外的大学跟咱们国内的不一样,咱们的大学基本上都能提供宿舍,国外可能第一年提供,第二年以后你就自己租房,所以它的市场比较大,这样能有一个比较稳定的收益,所以前期还是多做一些功课,根据你的家庭整体财务状况和投资的情况来做决定。

主持人:因为我们知道中国人在海外置业可能遇到最大的一个问题就是信息的一个不对等,你可能是不了解当地的信息的,你看到的是这个房子的外观,它在什么位置,但是你看到这所房子的当地具体是什么样的房产,当地的文化,对房子是什么样的情况,他不了解,就是房展会上除了提供诸多的海外项目以外,有没有提供一些置业的信息?就是当地可能是整个房地产的一个情况,包括文化、历史的背景介绍?

魏克非:这个在展会现场,第一个,我们在11号馆专门设立了一个讲座区,讲座区有邀请相关的参展商,律师,房地产的经济人来介绍,我觉得你在投资房地产类,更看中的是你所在的城市,甚至是你这个社区,就是地段,才能显示你的价值,就跟去年底特律的房子,可能两千块钱一栋别墅,但是周边十分环境非常危险,你晚上都不敢回去,你买这个房子干什么?可能还是要尽量多了解相关的社区,特别是你们去了以后,比如说小孩上学,还有一个你自己的喜好,你愿意跟中国人扎堆住在一块还是愿意融合到白人,当地的社区里面,你得有一个通盘的考虑。

第一个是学区房肯定是受欢迎的,刚才说了,中国都把孩子的教育放在第一位,买房一定要选学区房,因为小孩从小学到中学一定要有一个受教育的良好条件。第二个,最主要的就是刚才说了,海外置业咱们现在面临的国家,不同的国家,一个国家不同的城市的房地产差异都是比较大,不说一个城市,就像咱们北京,北京的城区房价也有差异,北边跟南边,东边跟西边的房价都有差异,因为房地产背后的资源,比如说教育资源、公共资源,还有医疗资源这些承载的东西都有差异,所以体现在房价上。在美国,每个城市,美国那么大,每个城市的差异化也是比较大的,来咱们房展会参加的,比如说纽约跟旧金山还有西雅图的房价一直都是比较坚挺的,就相当于我们国内的一线城市。那么它在2005年金融危机最危险的时候,它的房价也就降15%左右,而同期以旅游产业为核心产业的佛罗里达或者拉斯维加斯它们的房价降低了50%到70%,所以关键性是非常大的。

再一个就是每个国家的制度不一样,房地产的,比如说现在讨论的房产税,房产税在美国甚至每个州都不一样,1%到3%,每个州都不一样,那么涉及到你的房产持有成本,你买来一个五十万的房,以后每年到时间就得交房产税,每个州都不一样,所以你还是要有一个通盘的考虑。

再一个,国外的房地产几个明显的区别,第一个是土地制度,国外要是买别墅的话,基本上带有的土地税是永久的,这个土地就是你的,可以转卖。要是像公寓的话,那就是共有产权,有的是999年,但是像泰国,它也有99年产权的房子跟咱们国家不一样,咱们国家最高是70年,泰国也有99年的,其他大部分的国家要么是999年,要么是永久,这是你的一个考虑。

第二个,它的卖的东西方法不一样,大部分西方国家没有所谓的毛坯房,它的房子必须是装修的,并且很多是带家用电器的。第三个,它的面积的计算,人家是按照,也可以叫地毯面积,也可以叫暖气面积,就是说暖气所到的就算你的面积,地毯铺到的算你的面积,国内有一个公摊面积,建筑面积跟使用面积差的可能有20%到25%,你在国内买一个一百平米的房子,可能你的使用面积就七十、七十五,这就算不错了。但是你付的钱是按一百平米付的,所以这也是一定要注意的,均摊到价格起来,更关键的就是看您怎么算帐了。

主持人:就是说您觉得现在海外,大家对海外置业的投资需求,大家接受程度是什么样的程度?

魏克非:海外置业这块,从咱们展会能看出来越来越热,越来越火,咱们从2009年的三、四月份第一次做,才十几个展会,现在已经扩展十倍都不止了,咱们现在二百六。第二个,咱们现在的国人,我看2012年的数据是一年全国有8300万出境游,就是大家是出国出境玩的,去年将近9800万,将近一个亿。2014年,这肯定是超过一个亿,就是说每年有将近一个亿的人出国出境去看国外的环境,了解国外,这也是一种交流,了解了风俗习惯,当地的环境,看了风土人情,它们的风光。咱们的心态就比较开放了,他看的东西多,了解的东西也就越来越多。

十年前,你要说在海外买房,在国内买房都是一个稀罕事,因为咱们的房子成为商品的历史比较短,也就二十年,还说去海外买房,二十年前,中国人移民主要是穷移民,主要是知识移民,大学毕业带三五十美金去美国闯荡,刷盘子,辛辛苦苦干好几年攒个几万美金再回来买东西,现在不一样了,现在咱们国家的经济体每年7%到10%的增长率,在全世界都是没有的。所以我估计,就是刚才说的,整个海外置业里面几大原因,非移民的投资,甚至是非投资的休闲养老,追求健康的置业比例会越来越上升,简单地说,我也不想移民,投不投资也无所谓,我就想找一个风景优美、空气新鲜、食品安全的地方,一年我呆几个月,这样我的生活质量就很高了,这种会越来越多。而现在有很多国家或地区出现的房产就能满足咱们的需求。

再从另外一个角度,咱们国内的房地产开发企业,比如说万科在美国,绿地在韩国,苹果园在马来西亚,因为现在又进了澳大利亚,富力地产在马来西亚,还有新华联刚刚也进马来西亚,现在很多房地产企业已经把项目做到海外了。实际上最终它们的产品很多是以咱们国内的投资者来定位的,最终可能大部分的销售还是要回到国内的,这样也会带动一部分国内的投资者,因为是国内的大品牌企业做的项目,又在海外,那我为什么不跟着你去投资呢?所以这一块会越来越火。

专业机构保障投资安全 网络渠道获取充分信息

主持人:那您刚才也提到,随着越来越多的国人走出海外置业,他同时也是看到了一个海外市场,我们刚才也提到,很多人关心的就是信息的问题,您觉得现在国人想了解到国外的,比如说像美国可能五十个州,五十个州的政策都不一样的,如果他想了解的话,他想投资置业这个地方的信息的话,他需要通过什么渠道去了解比较合适?

魏克非:第一个,咱们现在是网络社会,信息传递相对来说还是比较容易的,尽量利用网络资源,去搜集一些相关的信息。第二个,我觉得置业对家庭来说是一个大事,所以一定要找一个专业的公司,就是地产公司或者是专业的经济人,比如说像美国每个州都有比较严格的考试,州政府会发你营业执照,你才能执业,并且它的监控是非常严格的。如果发生一次欺诈事件,你就失去资格,并且惩罚很严。

所以相对来说,它的商业环境,它不会为了一单生意把自己整个职业生涯毁了,所以相对来说的话,它商业环境还是比较可以的,比较规范的。至于在国内,我也不能说天天到国外去看,现在在国内,包括在北京,也有很多专业公司做移民的,做海外地产销售的,在北京有公司,比如说它给你解决一些语言方面,法律方面,准备文件各方面的,它帮你做一些前期的工作,包括律师的介入,就是说咱们要扭转一个观念,这些专业的服务该付费的付费,这些付费是不可缺少的,它是给你防范比较大的风险的,相当于给你加了一个保险,这样比出来自己做,可能你的语言、时间,你可能没有关注到那么细,人家毕竟是业内人士,他会给你在各方面有一个把关,这样能减少海外投资的风险。

因为从投资的角度,任何投资,咱们说的话,家庭投资花的都是自己的钱,你怎么小心都不过分,我觉得,再一个,您自己要投钱,想挣钱,想保值,您真的得花点功夫,不要说一撒手什么都不管,闭着眼睛一买就等着挣钱,这种可能性也比较小。

  延伸阅读:

  >>>2014年三月第二周黄石楼市走势

  >>>黄石二月楼市研究报告

  >>>黄石购房全程指南

  >>>寻找黄石好房子

  >>>“金山脚下,美地金城”

  >>>三江共和城:筑建一座城,改变一城人

   

  更多详情请加入置业QQ群:134729625 164908716 212145096

扫一扫,关注“黄石亿房网”官方微信号,了解更多活动信息

查看心情排行你看到此篇文章的感受是:


  • 同意



  • 喜欢

  • 开心



  • 反对

  • 难过

已有0人参与

网友评论

用户名:
  航宇·香格里拉 新西南国际花园

黄石高楼围困 磁湖天际线失守

  • 楼盘均价
关于我们用户指南版权声明友情链接招聘信息亿房家族联系我们
Copyright © 2012 FDC.COM.CN Inc. All rights Reserved. 亿房公司 版权所有
增值电信业务经营许可证B2-20080036 Mailto:webmaster@fdc.com.cn
鄂

ICP证 010061 鄂ICP证010061 信息产业部备案
4201012050