王建军:宏泰模式是一场“市场化的胜利”

2014-12-17 15:47  中国房地产报   评论0

这是一家很神秘的企业,凭借着“产业市镇”这样新颖而独特的概念在今年8月成功登陆香港联交所,成就了一段“不鸣则已,一鸣惊人”的传奇。

它的名字叫中国宏泰产业市镇发展有限公司(以下简称“宏泰”)。说它神秘,是因为到上市甚至到目前为止都很难在媒体上找到关于这家公司的相关介绍与报道。然而就是这样一家神秘公司,让诞生于廊坊安次区这样的一个传统农业大区的龙河高新区,在八年间一跃成为河北省数一数二的产业新城标杆明星,赖此“擎天柱”,整个安次区年财政收入更是从最初的1亿多元增加到目前的20亿元。

与此前在登陆资本市场之前就已经名声赫赫的房企相比,宏泰不同寻常的低调令人惊讶。

“没什么可大肆宣扬的,我觉得宏泰的一点好处就是更务实一些,肯弯下腰先把事情做好。”面对中国房地产报记者的独家专访,记者出身的宏泰董事局主席王建军一直在强调“务实”二字。而在对整个公司高管团队的接触当中,这种作风和态度也的确令人感同身受。

1995年,王建军创立了宏泰,10年之后,这家原本做房地产开发的公司从龙河高新区起步进入产业市镇开发运营,一路筚路蓝缕,终于在今年的香港资本市场修成正果。龙河高新区是宏泰的模式代表作与上市敲门砖,这种与政府水乳交融的产业市镇合作机制如一段华尔兹般让人耳目一新,未来的发展空间更是引人遐想。

产业园区,曾经是政府主导的专利,“以商招商”曾经仅仅是工具器物,市场化的民营资本从来都是附属品。然而,随着新型城镇化的发展和投融资体制的深化改革,中国逐渐迎来“新产城时代”,由中央层面推动的PPP模式箭在弦上,越来越多宏泰这样的民营力量介入生产资料层面的土地整理、招商运营甚至是产业经营,这种“鲶鱼效应”大大激发了产业园区的活力。

毫无疑问,这是一场实实在在的市场化的胜利,只有让前线指挥炮火,才能实现更精准的打击。宏泰模式的成功证明,市场化的资本介入,终于登堂入室,成为一种经过检验的卓有成效的思维与行为模式。

王建军认为,这种充满活力的模式下,市场化主体和契约化运作将成为主流,产业与城市的融合度更高,互动性更好,规划性更强,从而对国内发展商形成了新的机会、新的挑战和新的格局,并必将最深刻地改变和推动中国新型城镇化的建设格局,从而开启一个全新的共赢时代。

当然,故事还远未终结,这种模式仍然还需要在廊坊之外的更多地方继续得到验证,尤其是要在国际资本市场建立一种全新的估值与话语体系,合抱之木始于毫末,宏泰未来之路依然漫长。

中国房地产报:和固安工业园一样,我们也认为宏泰成功有很大一部分因素在于龙河高新区确实受到北京产业外溢的大势影响,除去这些外部因素,你认为宏泰模式成功的内因在哪里?

王建军:宏泰这些年在龙河高新区深耕,除了受益于大势的东风外,也得益于我们自身逐渐总结的一些比较务实的经验,我归纳起来是四句话:对政府高效服从,对百姓真金白银,对投资者感天动地,对自身主动提高。

政府既是我们最重要的客户之一,也是我们最重要的合作伙伴,产业地产不可能离开政府,地方政府往往站位很高、考虑全面,因此我们对地方政府的规划、规定、决策和原则是高效服从,绝不能打折扣,哪怕短期内看起来我们没有获得利益甚至是受损。不要去抱怨政府违约,应该首先反省审查自己是不是做得足够好,如果你答应做的做好了,甚至是超出预期,明理的政府自然会投桃报李,大家各取所需,其乐融融。从长远来看,对于政府的高效服从一定也是对自己有利的。

对园区百姓要真金白银地让他们得到好处:投资要到位,产业为先、配套为后,形成真正内生繁荣的产业市镇,而不是过往的那种“睡城”和“死城”;招商要到位,落到实处,让它们实实在在地纳税,并且解决当地的就业问题。

比如我们在龙河高新区招来了富智康,庞大的用工量完全让当地的村民实现了家门口的就业,我们也提供了很多培训和扶持的计划,帮助村民转化为产业工人,他们骑自行车甚至走路就能上班,不会远离家里的孩子和老人,而且还实现了生态、环保的出行,可以说整个园区都形成了这样的一种一环扣一环的良性循环,老百姓怎么能不支持我们的产业市镇开发?我们的龙河园区有九个村庄,虽然很多,但是我们在推进过程中没有遇到太多的障碍,这与我们让当地的村民确确实实享受到区域发展过程中他们应该得到的收益是息息相关的。

入园企业是我们另一个至关重要的客户。对它们要下功夫,用感天动地的实际行动“俘虏”它们的心。这里面有很多内在的细节文章,全体员工包括我本人在内,都要点对点、人对人地进行招商,并不断摸索如何服务企业,如何让企业满意和舒适,形成一种态度和作风,甚至基因和文化。我们在龙河高新区所招来的富智康、红星美凯龙以及中航工业、中汽零等众多央企,都是被这种“感天动地”的细节服务态度所折服的。

对自身主动提高,既是对我和高管的要求,也是对企业一切人才的要求。宏泰模式最关键的是人的执行能力,要不断与时俱进地增强自身素质,如加强沟通能力、阅历知识。我们会鼓励对员工进行培训,也鼓励他们去进修,只有这样你才能与央企、名企、外企更好地交流碰撞,这也是企业的一种核心竞争力。

中国房地产报:在香港上市对于宏泰的意义在于什么?上市后你如何在做业务和做业绩二者之间进行平衡?

王建军:宏泰一直属于那种很务实的企业,我对企业未来的发展策略定位就是“广结善缘,借船出海”,也就是学会借力发展。上市当然是其中的一条路径,成为上市公司之后,宏泰的管理更加规范,品牌更加明晰,资金成本更加低廉,也更容易跟更多地方政府和优质的伙伴形成信任与合作,比如我们现在正在以及即将和众多央企形成广泛而密切的合作,对我们的招商和运营端形成很强的助力。

我认为从公司运营角度看,宏泰最大的优势在于安全和稳健,这是一种根深蒂固的原则。业绩当然很重要,随着龙河高新区的不断成熟以及对外拓展的开花结果,我们的收入会不断水涨船高。但是,我们不会因为业绩的要求就盲目对外复制,宏泰有一套自己的判断与审核体系,绝不会随波逐流。

我们定的计划是,在深耕廊坊及京津冀的基础上,对外一年只拓展一个园区。不轻易对外扩张,因为管理半径短期内达不到,地方文化的差异也会对我们的实际运作造成困难;但又必须对外扩张,否则宏泰的故事讲不完美,我们要让投资者和市场看到,我们的模式在不一样的土壤上一样可以茁壮成长。

所以,宏泰在公司运营上的原则就是“不求大,只求实”,算总账,算长帐,前面的路很长,相信未来我们还有很多机会。

中国房地产报:路演以及上市期间,海外投资者对于宏泰产业市镇模式的理解如何,宏泰是否因为多数投资者把你们看做单纯的房地产商而苦恼?如何能够在资本市场的语系里构建一套属于自己独特的差异化的估值体系?

王建军:的确,你提到的这个问题也是我们很头疼的。很多投资者理解不了我们的模式,我觉得这个没有别的办法,必须不断加强自己模式的特色,与传统房地产商进一步区别开,不断加强与投资者的沟通、影响和互动。其实这个方面也是需要培育的,慢慢来不能心急,相信我们的估值未来会有一个更加客观公正的修复。

我们的核心能力应该是产业构建,包括产业研究与产业规划、产业联盟平台、产业投资以及产业链招商,同时对产业进行针对性、持续性的服务,这里面会有很多商机,可以说是上不封顶的。我们会随着业务的不断开展、业绩的不断体现,让投资者与市场越来越清晰地认识到这些。

其实外界对产业地产有很多误解,觉得是个金矿,轻松就可以圈地赚大钱。但是在我们从事这个行业的人看来,房地产的二级开发实在是太容易,如果说传统房地产是小学生,那产业地产肯定是研究生甚至更高的水平了。相比房地产开发,产业地产开发运营要与更多部门发生交集,业务更具有挑战性和不确定性,可以说是越做越难。所以我认为,无论是从业者,还是资本市场,都应该重新认真去认识一下产业地产这个领域。

中国房地产报:按照你这种“小学生”与“初中生”的对比来看,你是不太看好传统房地产商转型进入产业地产吗?这在现在是一个非常火爆的趋势,万科、绿地、复星等大佬都在蜂拥而入,你有什么建议给他们?

王建军:是的,我不看好传统地产商进入产业地产,因为术业有专攻,每一个行业的深耕都需要很长时间的积累。无论是经验还是理念,进入产业地产都对传统房企是个重大的挑战。最近我接触了几家想进入产业地产的传统房企,都是品牌企业,但是它们面对产业地产这个陌生的领域有很多困惑。

我个人认为,如果想进入产业地产,传统房企最难的是对自己的定位——为什么要做?做什么模式?你的资源和长处在哪里?怎么把握市场和政策、形成差异化的战略?如果还是做综合开发的模式,恐怕没有太多机会了,因为曾经辉煌的时代已经结束了。对于传统房企而言,必须细分一下自己的能力和市场,找到最适合自己的业务板块。

中国房地产报:除了产业市镇的基础业务外,宏泰对于产业方面的产品体系是如何构建的?

王建军:我们一直认为,产业构建比基础设施更重要,这是未来宏泰在资本市场展现与提升自己真实估值的重要一环。其实我们也在不断推出更多的园区产品形态,比如前一段时间与中国华融合作的金融产业园,华融有很多的金融资源和人脉资源,但是对产业园区的运作不是他们的优势,而这恰恰是我们所擅长的,我们可以将这些事情更好地落地。

在产业板块我们积累了很多的经验,完全可以像与华融这种合作模式一样,用“轻资产”的代工模式进行操作。我们未来一定会由重资产逐渐转向轻资产,成为一个产业服务的平台提供商,建立一个商机活跃的有机生态圈,这样才最符合我们“社会功能”的宏观定义。

另外,我们在龙河高新区还有12万平方米的科技成果孵化园,帮助当地的科技成果孵化,转化成产业项目;以及280亩的高级人才创业园,里面的物业包括办公产品、写字楼、企业独栋、研发中心等。这些产品形态都丰富了我们的产品线,也可以作为我们对外复制、撬动资源的重要武器。

而且,在业务拓展层面,我们也在探讨更多的可能性。最近,财政部和国家发改委都发布了关于鼓励和明确PPP模式的相关文件,很多特许经营示范项目也得到披露,对此,宏泰是很乐意去尝试的。比如我们正在探讨水处理业务这样实业业务的运作,我们可以借以提升多元化的收益。宏泰希望不断增强这种产业层面的收入,让外界实实在在看到我们收入结构的变化,改变加在我们身上的那种“房地产”的标签。

随着土地资源的日益稀缺,未来单纯卖地的收入会越来越少,我们也会考虑怎样更集约、科学、创新地提高土地方面的收益。比如我们通过土地评估进行参股,用现金跟投一些产业项目,形成所谓的“产业合作人”,这种投资意义上的想象空间也有很多。当然,这种跟投主要还是针对与实力比较强的国企的合作,我们会对产业项目有严格的审核研究,绝不会盲目出手的。

中国房地产报:我们看到现在越来越多的企业正在或准备进入新型城镇化的运营中来,除了宏泰,还有华夏幸福、中新集团、嘉凯城、中信地产、北科建等等,你如何看待这种市场化机制的新型城镇化建设大潮?会感受到竞争压力吗?

王建军:宏泰模式是一场“市场化的胜利”,很高兴看到这种发展模式正在形成一种潮流。如果传统房地产必须要适应市场、消费市场的话,那么产业市镇模式是自己创造市场的,形成一种内生循环的闭合生态圈。

在产业市镇的发展中,行政命令、长官意志是没有用的,唯有靠市场化的机制和平台才能更有效率地实现发展。我们可以发挥自己更加灵活、积极的一面,对产业和市场研究得更透彻、更实在,让所有资源得到市场化的发扬和激活。

因此,这种市场化的胜利与蔓延是一种必然趋势。从宏观层面我们已经看到,十八大提出了“市场是资源配置的决定性力量”,现在中央又在大力推动混合所有制和PPP模式,显然无论是市场层面还是官方层面,都统一了认识,意识到唯有发挥市场化的力量,才能改变过往城镇化的一些弊端,行政力量和市场力量各取所长,各补其短,才能实现区域发展综合价值的共赢。

我不认为宏泰会遇到很大的竞争压力,因为宏泰只是低调务实地做好自己的事情,深耕京津冀,稳步对外复制,踏踏实实一步一个脚印。

其实,越来越多的企业进入到这个模式里,我反而非常高兴,一方面是因为这种新型城镇化模式进一步得到认可,另一方面,中国的新型城镇化事业也多了更多新生力量参与,是令人鼓舞和期待的。这个蛋糕足够大,纵深更是广阔,还远没有到短兵相接的时候呢。

扫一扫,关注“黄石亿房网”官方微信号,了解更多活动信息

查看心情排行你看到此篇文章的感受是:


  • 同意



  • 喜欢

  • 开心



  • 反对

  • 难过

已有0人参与

网友评论

用户名:
  航宇·香格里拉 新西南国际花园

黄石高楼围困 磁湖天际线失守

  • 楼盘均价
关于我们用户指南版权声明友情链接招聘信息亿房家族联系我们
Copyright © 2012 FDC.COM.CN Inc. All rights Reserved. 亿房公司 版权所有
增值电信业务经营许可证B2-20080036 Mailto:webmaster@fdc.com.cn
鄂

ICP证 010061 鄂ICP证010061 信息产业部备案
4201012050